سرمقاله اين هفته
چه مدت پس از مصادره منزلتان ميتوانيد خانهاي جديد بخريد؟
نيويورك—همه ميدانند كه نپرداختن وامي كه هنوز توان پرداخت آن را داريد، تبعاتي را در پي دارد. امتياز اعتبار شما از بين ميرود و دريافت اعتبار مجدد نيز تقريباً غير ممكن خواهد شد
بدون شك برخي از صاحبان خانه معتقدند كه خدشه دار شدن امتياز اعتبار، به خارج شدن از هزينه سنگين رهن ميارزد. آنها ممكن است براي خانهاي كه ارزش آن 350000 دلار است، معادل 500000 دلار بدهكار باشند
آنها پس از كوتاهي از پرداخت اقساط دليل ميآورند كه ميتوانند با پرداخت به موقع اقساط، امتياز فايکو خود را افزايش دهند و از اين رهگذر منابع مالي خريد خانهاي ديگر را نيز فراهم كنند. روي اين موضوع حساب نكني
صاحبان خانه كه به دليل مشكلات اقتصادي نظير بيكاري و طلاق در پرداخت اقساط بانك قصور كنند، به طور معمول بايد بين 2 تا 5 سال براي خريد يك خانه جديد صبركنند و در اين صورت تعداد كسانيكه از پرداخت اقساط عقب ميمانند دو برابر خواهد شد
جي برينکمن ،اقتصاددان برتر انجمن وام دهندگان در اين مورد گفت: "ممكن است 7 تا 8 سال طول بكشد تا كسانيكه در پرداخت اقساط خود كوتاهي كردهاند مجدداً بتوانند تسهيلات خريد مسكن دريافت كنند"
مصادره خانه چگونه بر ميزان اعتبار شما تاثير ميگذارد؟
برينکمن ميگويد: امتياز اعتبار تنها يكي از عناصر تاثيرگذار بر تصميمگيري قطعي در مورد ارائه اعتبار است. در چنين مواردي امتياز اعتبار، شاخص خوبي براي تمايل افراد به پرداخت اقساط نميباشد
بيمهگذاران در آينده گزارشات را به دقت مورد بررسي قرار ميدهند و اگر عوامل تسريع كننده نظير بيكاري يا مشكلات سلامتي منجر به قصور در پرداخت اقساط نشده باشد، امتياز اعتباري اصلاح شده نميتواند بر لكههاي سياه قبلي سايه بيافكند
بيل مريل از انجمن ملي مشاورين املاک ميگويد:" اگر تصميم بگيريد در پرداخت بدهي خود كوتاهي كنيد، ممكن است به ضرر شما تمام شود"
مريل ميگويد:" بانكها براي تصميمگيري در مورد تضمين وام عوامل مختلفي نظير موجودي حساب وامگيرنده در بانك، تاريخچه و وضعيت شغلي و پرداخت را در نظر ميگيرند.
در عين حال بانكها در مورد قصوري كه ناشي از عوامل خارج از كنترل قرضگيرنده باشد نظير مشكلات اقتصاد داخلي ، منعطفتر عمل ميكنند. مريل گفت:" اگر ناتواني در پرداخت اقساط ناشي از مشكلات كاري باشد، بانك ملاحظات بيشتري را مدنظر قرار ميدهد." وي افزود ديد بانكها نسبت به قصورهاي استراتژيك بسيار منفي است
اين بدان معناست كه وام گرفتن غيرممكن نيست. بانكها هنوز هم ميخواهند پرداختها را جذاب كنند، پس با كسانيكه در پرداختهاي خود تاخير دارند وارد بازي قمار ميشوند
کيت گامبينگ از انجمن ناشرين وام دهندگان كه ناشر اطلاعات رهن خانه است در اين خصوص گفت:" ممكن است وام گرفتن براي اندكي از افراد سختتر شود، اما تلاش بانكها براي به دست آوردن سهم بازار و سودآوري از طريق اختصاص وامها، بر اين نگراني چيره خواهد شد. من فكر نميكنم كه ما با عدم پذيرش كامل روبرو شويم"
پيشبيني وضعيت وامهاي طي 6-7 ماه آينده بسيار مشكل است، چه رسد به 7-8 سال بعد. به نظر برنکمن، وام دهندگان به درخواستهاي افرادي كه به دلايل استراتژيك قسط خود را پرداخت نكردهاند، نگاه ميكنند و ميگويند:" درست است كه آنها به تعهدات خود عمل نكردهاند، اما امروز اين يك بازار متفاوت است"
حتي در اين صورت نيز وامدهندگان به قرضگيرندگاني كه اقساط خود را پرداخت نكردهاند بيشتر نياز دارند. برنکمن گفت:" هر چه ميزان وام بيشتر شود، نياز به پرداخت پيش قسط سنگين هم بالاتر ميرود"
وام دهندگان 30% يا بيشتر از مبلغ وام را به صورت پيش قسط دريافت ميكنند. اين به منزله وجه التزامي است كه به بانك اطمينان ميدهد در هنگام مصادره خانه ميتواند كل يا بخش اعظم پول خود را پس بگيرد
كسانيكه به دلايل استراتژيك در پرداخت اقساط قصور ميكنند، بايد نرخ سود بالاتري را براي تسهيلاتي كه دريافت كردهاند بپردازند كه اين ميزان ممكن است از ميزان سود تسهيلات وام گيرندگاني كه امتياز اعتباري مشابه دارند نيز بالاتر باشد |
