تاثیرات لایحه پیشنهادی Proposition 33 برای کنترل اجاره‌بها چه خواهد بود؟

هزینه اجاره در برخی مناطق کالیفرنیا ۲ برابر میانگین ملی آمریکا است

اجاره مسکن در کالیفرنیا گران است. مستاجران در کالیفرنیا معمولاً حدود ۵۰ درصد بیشتر از اجاره‌کنندگان در سایر ایالت‌ها برای مسکن، هزینه پرداخت می‌کنند.

در برخی از مناطق گلدن‌استیت، هزینه‌های اجاره بیش از دو برابر میانگین ملی آمریکا است. اجاره‌بها در کالیفرنیا گران است زیرا این ایالت مسکن کافی برای همه کسانی که می‌خواهند در اینجا زندگی کنند، ندارد.

مستاجرانی که می‌خواهند در اینجا زندگی کنند، باید با سایر اجاره‌نشینان برای خرید مسکن رقابت کنند. این شرایط باعث افزایش اجاره‌بها می‌شود.

چندین شهر قوانین کنترل اجاره دارند. برخی از دولت‌های محلی در کالیفرنیا قوانینی دارند که میزان افزایش اجاره‌بها را از یک سال به سال دیگر محدود می‌کند.

این قوانین اغلب کنترل اجاره نامیده می‌شوند. حدود یک چهارم مردم کالیفرنیا در مناطقی با قوانین کنترل اجاره محلی زندگی می‌کنند. نمونه‌هایی از مناطقی که کنترل اجاره دارند شامل شهرهای لس‌آنجلس، سانفرانسیسکو و سن‌خوزه هستند.

قانون ایالتی، محدودیت‌های اجاره را افزایش می‌دهد. علاوه بر قوانین محلی کنترل اجاره، یک قانون ایالتی، اکثر صاحبخانه‌ها را از افزایش بیش از 5 درصدی اجاره بهای مستاجر به اضافه درصد معادل میزان تورم (در مجموع تا ۱۰ درصد) در یک سال منع می‌کند.

این قانون تا سال ۲۰۳۰ ادامه دارد. قانون ایالتی، کنترل اجاره محلی را محدود می‌کند. یکی دیگر از قوانین ایالتی، معروف به قانون مسکن اجاره‌ای کوستا هاوکینز (Costa-Hawkins)، قوانین کنترل اجاره محلی را به سه روش اصلی محدود می‌کند:

۱-کنترل اجاره‌بها نمی‌تواند در مورد خانه‌های مستقل یا تک‌خانواده (single-family home) اعمال شود.

۲- قانون کنترل اجاره‌بها نمی‌تواند در مورد خانه‌ای که در تاریخ اول فوریه ۱۹۹۵ یا پس از آن ساخته شده، اعمال شود.

۳- قوانین کنترل اجاره به طور کلی نمی‌توانند به صاحبخانه‌ها بگویند که چه میزان اجاره‌ای از یک مستاجر جدید دریافت کنند. این قوانین تنها می‌توانند میزان افزایش اجاره‌بهای مستاجران فعلی را محدود کنند.

لایحه پیشنهادی به نام Proposition 33 

لایحه پیشنهادی به نام Proposition 33 به دولت‌های محلی اجازه می‌دهد تا مناطق تحت کنترل اجاره را گسترش دهند. لایحه پیشنهادی Proposition 33 ، قانون کاستا هاوکینز را حذف می‌کند.

بر أساس لایحه پیشنهادی Proposition 33، شهرها و شهرستان‌ها می‌توانند اجاره هر مسکن را کنترل کنند. آن‌ها همچنین می‌توانند میزان افزایش اجاره‌بها را زمانی که یک مستأجر جدید وارد خانه می‌شود، محدود کنند.

لایحه پیشنهادی Proposition 33، خود هیچ تغییری در قوانین کنترل اجاره محلی موجود ایجاد نمی‌کند. به طور کلی، شهرها و شهرستان‌ها باید اقدامات جداگانه‌ای برای تغییر قوانین محلی خود انجام دهند.

لایحه پیشنهادیProposition 33 ، توانایی ایالت‌ها و دولت فدرال را برای تنظیم و کنترل اجاره‌ها محدود می‌کند و آنها را از اقدامات آتی برای محدود کردن قوانین کنترل اجاره محلی، باز می‌دارد.

تاثیرات مالی Proposition 33 بر مستاجران و مالکان

اگر لایحه پیشنهادی Proposition 33 تصویب شود، قوانین کنترل اجاره محلی احتمالاً در برخی از مناطق گسترش خواهند یافت. این وضعیت، می‌تواند تأثیرات زیادی بر مستاجران، صاحبخانه‌ها و املاک اجاره‌ای داشته باشد. محتمل‌ترین اثرات عبارتند از:

·    هزینه اجاره برخی از مستاجرانی که در مناطق تحت کنترل اجاره زندگی می‌کنند، کاهش خواهد یافت.

·    هزینه اجاره برخی از مستاجرانی که در مناطق خارج از محدوده طرح کنترل اجاره زندگی می‌کنند، افزایش می‌یابد.

·    برخی از مستاجرها کمتر جابه‌جا می‌شوند و ترجیح می‌دهند مدت زمان بیشتری در خانه اجاره‌ای خود بمانند.

·    خانه‌های کمتری برای اجاره در دسترس خواهند بود. یکی از دلایل این امر آن است که برخی از مالکان، به جای اینکه املاک خود را اجاره دهند، آنها را می‌فروشند.

·    ارزش املاک اجاره‌ای کاهش می‌یابد زیرا خریداران نمی‌خواهند برای این املاک هزینه‌ای بپردازند.

·    میزان این اثرات بستگی به آن دارد که چه تعداد ملک، تحت پوشش قوانین کنترل اجاره محلی قرار می‌گیرند و اجاره‌ها به چه مبلغی محدود می‌شوند. این موارد با اقدامات آتی دولت‌های محلی و رای‌دهندگان تعیین خواهند شد.

·    کاهش درآمدهای دولت‌های محلی از مالیات بر املاک و کاهش در ارزش املاک اجاره‌ای. این امر باعث کاهش درآمد مالیات بر دارایی برای شهرها، شهرستان‌ها و هیئت‌های مدارس می‌شود. با گذشت زمان، مالیات بر دارایی احتمالاً حداقل ده‌ها میلیون دلار در سال کاهش خواهد یافت. این میزان، کمتر از نیمی از یک درصد کل درآمد مالیات بر دارایی است.

·    حدود نیمی از کاهش درآمد مالیات بر دارایی به بودجه مدارس مربوط می‌شود. در برخی سال‌ها، دولت شاید پول بیشتری به مدارس بدهد تا خسارات خود را جبران کنند.

·    افزایش هزینه‌های دولت‌های محلی. اگر قوانین کنترل اجاره محلی گسترش یابند، دولت‌های محلی می‌توانند هزینه‌های اجرای این قوانین را افزایش دهند. این هزینه‌ها می‌توانند از چند میلیون دلار تا ده‌ها میلیون دلار در سال متغیر باشند. این هزینه‌ها احتمالاً از سوی صاحبخانه‌ها پرداخت می‌شوند.

پیامدهای اجرا یا عدم اجرای لایحه پیشنهادی Proposition 33

رای مثبت به لایحه پیشنهادی Proposition 33 یعنی:

قانون ایالتی، انواع قوانین کنترل اجاره را که شهرها و شهرستان‌ها می‌توانند داشته باشند، محدود نمی‌کند.

رای نه به لایحه پیشنهادی Proposition 33 یعنی:

قانون ایالتی به محدود کردن انواع قوانین کنترل اجاره شهرها و شهرستان‌ها ادامه می‌دهد.

تاثیرات مالی لایحه پیشنهادی Proposition 33 بر دولت فدرال و دولت‌های محلی

کاهش درآمدهای دولت‌های محلی از مالیات بر دارایی به مبلغ حداقل ده‌ها میلیون دلار در سال به دلیل گسترش احتمالی مکان‌های تحت کنترل اجاره در برخی مناطق.