بیشتر مالکان در لس آنجلس برای صدور حکم تخلیه، وکیل دارند اما اکثر مستاجران وکیل ندارند
قانون حفاظت از مستاجران در لس آنجلس که در دوران همه‌گیری کووید19، از تخلیه خانه مستاجرانی که توان پرداخت اجاره را نداشتند، جلوگیری می‌کرد؛ دو ماه پیش به پایان رسیده و احکام تخلیه در دادگاه‌ها در حال انباشته شدن است.
بر اساس داده‌های امسال، پرونده‌های حکم تخلیه در ماه مارچ امسال، از ماه‌های مارچ 8 سال اخیر (از سال 2015 تاکنون)، بیشتر بوده است. وکلایی که در حوزه حکم تخلیه و اخراج مستاجر از خانه فعالیت می‌کنند، می‌گویند که احتمالاً پرونده‌های تخلیه از ابتدای اِیپریل یعنی زمانی که حمایت‌های دوران کووید-19 از بین رفت، افزایش یافته است.
در دادگاه استنلی ماسک در مرکز شهر لس آنجلس، قضات هر روز در مورد ده‌ها پرونده تخلیه خانه تصمیم می‌گیرند. صاحبخانه‌ها تقریباً همیشه با وکیل حضور می‌یابند، در حالی که مستاجران تمایل دارند خودشان کارشان را پیش ببرند.
فضای دادگاه شاید سردرگم‌کننده باشد. وکلا وارد و خارج دادگاه می‌شوند، گاهی طرفین حاضر نمی‌شوند، ناظران درباره روند رسیدگی به پرونده‌ها صحبت می‌کنند و مستاجران سعی می‌کنند که بفهمند در جلساتی که کمتر از پنج دقیقه طول می‌کشد، چه می‌گذرد. در یک روز معمولی، بسیاری از مستاجران، حکم تخلیه خانه می‌گیرند و خانه خود را از دست می‌دهند.
کایل نلسون، دانشجوی فوق‌دکتری دانشگاه یو سی ال ای (UCLA)، که روند تخلیه خانه در لس‌آنجلس را مطالعه می‌کند، می‌گوید: دادگاه صدور حکم تخلیه از بسیاری جهات، خط مقدم بحران بی‌خانمانی است. برخلاف دادرسی کیفری، مستأجران در دادگاه تخلیه تضمینی برای در اختیار داشتن وکیل ندارند.
نلسون گفت که مستاجران بدون وکیل، اغلب در هم می‌شکنند.
وکیل داشتن یا نداشتن، چه فرقی می‌کند؟
در طبقه ششم ساختمان دادگاه استنلی ماسک، انبوهی از وکلا، مستاجران و صاحبخانه‌ها در اطراف راهروی مرمری طولانی حضور دارند. آنها در انتظار رفتن نزد قاضی هستند که تصمیم بگیرد آیا مستاجران در مسکن فعلی خود بمانند یا اخراج شوند.
اسمرالدا پوکِسانگره یکی از مستاجرانی بود که به آنجا آمده تا از خودش مقابل ادعای صاحبخانه‌اش که گفته بود او و مادرش بیش از 20 هزار دلار، اجاره عقب مانده دارند؛ دفاع کند.
پوکِسانگره گفت: من ادعای صاحبخانه‌ام را به چالش می‌کشم. ما در حال پرداخت اجاره‌بها بودیم اما آنها مبلغ را تغییر دادند و به همین دلیل اعلام کردند که ما قرار بود مبلغ دیگری را پرداخت کنیم.
پوکِسانگره گفت که پس از فروخته شدن خانه‌ای که اجاره کرده بود، مالک جدید، اجاره‌بها را به شکل غیرقابل توضیحی، افزایش داده است. او گفت افرادی که قبلاً هرگز آنها را ندیده بودند، به طور ناگهانی اجاره را افزایش داده‌اند.
پوکِسانگره گفت: ما هنوز تا این لحظه نمی‌دانیم که صاحبخانه کیست.
خانواده پوکِسانگر توانستند یک وکیل مدافع به نام سباستین بِندک را از طریق بنیاد کمک‌های حقوقی لس‌آنجلس پیدا کنند. در جلسه استماع آنها، او استدلال کرد که صاحبخانه باید آنچه را که ادعا می‌کند طلب دارد، مستند کند.
در داخل دادگاه، قاضی با بِندک هم‌عقیده بود. او پنج روز به صاحبخانه فرصت داد تا مدارک بیشتری را ارائه کند. پوکِسانگره در راهروی دادگاه گفت که با وجود اینکه باید دوباره به دادگاه بازگردد، اما از نتیجه فعلی نسبتاً راضی است.
او گفت: احساس می‌کردم که قاضی واقعاً آنچه را که وکیل می‌گفت، درک می‌کرد. احساس می‌کنم که اگر شرایط برعکس بود و ما مجبور بودیم از طرف خودمان صحبت کنیم، وضعیت طور دیگری پیش می‌رفت.
درست قبل از جلسه دادگاه، یک مرد مسن بدون وکیل، درخواستی احساسی کرد. او که به زبان اسپانیایی صحبت می‌کرد و پریشان و آشفته بود، از قاضی پرسید که آیا او و همسرش باید چادر بخرند، زیرا آنها مجبورند برای زندگی به گوشه خیابان بروند. قاضی به او هفت روز فرصت داد تا خانه را تخلیه کند.
پوکِسانگره گفت: من نمی‌توانم تصور کنم که او در حال حاضر چه احساسی دارد و چگونه باید تنها در یک هفته، خانه پیدا کند.
اکثر صاحبخانه‌ها وکیل دارند اما مستاجران نه!
به گفته نلسون و دیگر حامیان مستاجران، اکثریت قریب به اتفاق مستاجران در لس‌آنجلس، در روند تخلیه، وکیل ندارند. اما بر اساس یک مطالعه دانشگاه UCLA، 95٪ از صاحبخانه‌ها با یک وکیل به دادگاه می‌آیند.
بیرون از دادگاه، شرمن شو؛ وکیل صاحبخانه، از بسیاری از مواردی که در آن روز بحث می کرد، استراحت کوتاهی کرد.
یک وکیل به نام شرمن شو که برای شرکت حقوقی برجسته فعال در حوزه صدور حکم تخلیه در لس‌آنجلس به نام Dennis P. Block and Associates کار می‌کند، گفت: من حدود 20 سال است که در حوزه صدور حکم تخلیه کار می‌کنم.
شرمن شو به‌تازگی در پرونده‌ای علیه دو مستأجر که وکیل نداشتند، پیروز شده بود. مستاجرها به وضوح از تصمیم قاضی ناراحت و معترض بودند و از دادگاه بیرون شدند.
شرمن شو گفت که اخراج مستاجرانی که وکیل ندارند، بخش ناخوشایندی از کار او است.
شرمن شو گفت: “می‌دانم که امکان دارد بسیاری از مستاجران پس از طی مراحل تخلیه، بی‌خانمان شوند. من وکیل آنها نیستم. من وکیل صاحبخانه هستم که در تلاش برای امرار معاش است و تلاش می‌کند درآمد خود را حفظ و کامل کند”.
شرمن شو گفت که مستاجران می‌توانند برای دریافت کمک به گروه‌های ارائه‌دهنده کمک‌های حقوقی مراجعه کنند. مالکان شهرستان لس‌آنجلس، هزاران مورد تخلیه را در هر ماه انجام می‌دهند (4053 مورد در ماه مارچ) و طبق برخی برآوردها تنها حدود 50 وکیل در لس‌آنجلس وجود دارد که در دفاع از صدور حکم تخلیه، تخصص دارند.
مستاجران سعی می‌کنند به تنهایی برای نجات خودشان اقدام کنند
در طول دوران همه‌گیری کوید 19، منطقه لس‌آنجلس طرحی به نام Stay Housed L.A را تأمین مالی کرد که به مستاجران کمک حقوقی رایگان ارائه می‌کند. اما این طرح، منابع کافی برای ارائه وکیل به هر مستأجر ندارد.
شورای شهر لس‌آنجلس اکنون در حال بررسی طرحی است که با هدف ارائه وکیل رایگان به بسیاری از مستاجران در دادگاه صدور حکم تخلیه، مشابه تضمین وکالت متهمان در دادگاه کیفری است. شهرهای دیگر مانند نیویورک و سانفرانسیسکو در حال حاضر چنین طرح‌هایی را دارند.
اما فعلاً، مستاجران در لس‌آنجلس مانند خاویر کلارک باید به تنهایی مراحل پیچیده دادگاه را طی کنند.
کلارک پس از جلسه رسیدگی به پرونده او که منجر به تصمیم نهایی نشد، در راهروی دادگاه گفت: می‌توانم بعضی چیزها را بفهمم. من فقط باید تحقیق کنم تا متوجه مسائل شوم و با آن مقابله کنم.
کلارک به دلیل دعوا در آسانسور در مجتمع محل زندگی‌اش، با احتمال حکم تخلیه مواجه بود اما می‌گوید که دعوا را او شروع نکرده است. او گفت که نمی‌خواهد حکم اخراج در کارنامه‌اش ثبت شود. چنین لکه‌های سیاهی می‌تواند یافتن آپارتمان دیگری در بازار رقابتی و دشوار اجاره مسکن در لس‌آنجلس را برای مستاجرین غیرممکن کند.
کلارک در دادگاه به همراه همسر و دختر نوزادش متوجه شوخی قاضی با وکیل صاحبخانه شد که در چندین پرونده حاضر شده است. اما وقتی سعی کرد از قاضی در مورد کمک حقوقی بپرسد، لحن قاضی تغییر کرد.
کلارک گفت: فقط می‌خواستم از او بپرسم که چگونه می‌توانم در مورد کمک حقوقی اقدام کنم؟ اما او فقط گفت:” OK ، جلسه استماع تمام شد. خودش است، همین کار را کن. موفق باشی.”
حکم نهایی قاضی می‌تواند عواقب بلندمدت داشته باشد. کلارک گفت که اگر او را بیرون کنند، نمی‌داند که باید با خانواده‌اش به کجا برود.
